Pleno del 30 de septiembre. Juego de bolos
Juego de bolos
Antes de valorar este punto vamos a poner algunos antecedentes.
Tras 4 años desde la celebración del pleno de la aprobación definitiva del estudio de detalle de la actuación en dicho ámbito, en el que se delimitó la actuación, quedó listo para inscribir en el registro la nueva parcelación.
Tras no pocas dificultades con el registro de las parcelas, que no terminamos de entender, y la consiguiente demora, pese a ser una de las principales propuestas del equipo de gobierno que tan interesante cree, hasta ahora no se trae a pleno la contratación para la parcelación de esa parcela.
Propuesta a pleno
Que sea un único adjudicatario el que desarrolle y ejecute la gestión del planeamiento, mediante la presentación del Proyecto de Actuación, de todas las parcelas del ámbito (21 de usos terciario, una municipal para la luz y otra para viales).
Hace 4 años ya fuimos críticos con que todas las parcelas sean de uso terciario compatible con el uso residencial; la respuesta del equipo de gobierno es que todo el eje de la CL 601 está así determinado, y este proyecto también. En el PGOU del año 81 eran 4 parcelas de uso residencial, pero en una modificación del PGOU del año 96 se modificó a uso terciario esas 4 parcelas, que era lo que inicialmente estaba incluido en el plan.
En ese pleno del año 2021 al que hacemos referencia es cuando se modificó y se segregaron esas parcelas, cambiándolas a las 21 parcelas que estamos hablando ahora. Lo que nos parece una exageración es que todas sean obligatoriamente de carácter terciario (https://www.fusterarquitectos.es/blog/urbanismo/que-es-uso-terciario-urbanismo/).
¿No hay posibilidad de que algunas de ellas sean solo de uso residencial que es lo que reclamamos? Nos parece exagerado, por eso hablábamos en aquel pleno de un carácter de “parque temático” de la zona y de la propia Pradera de Navalhorno. Ello estando de acuerdo en que se segregase a 21 parcelas de las 4 iniciales, pues en IU siempre hemos defendido que se pudiese aumentar la densidad poblacional en Valsaín, como en este caso, siempre cumpliendo con el reglamento de urbanismo, algo que sí ocurre en este ámbito.
Según el proyecto que se trae, parece que son todo parabienes. Se trataría de encontrar una cooperativa que asuma los gastos de parcelación del ámbito, con la obligación de cumplir las normas del PGOU que indican la necesidad de estar empadronados en el municipio un determinado tiempo a la hora de desarrollar la futura venta de estas parcelas, con las normativas propias de Castilla y León sobre urbanismo en actuaciones en patrimonio municipal del suelo.
Estudiado el pliego de cláusulas administrativas nos surgen varias preguntas, algunas de las cuales hicimos patentes en la comisión y no encontramos respuesta.
Al ser Patrimonio Municipal del Suelo (PMS), el precio está topado por orden normativa de la Consejería de vivienda de Castilla y León, que topa el precio de venta o alquiler según coeficientes.
En este caso hay dos opciones: si va a ser vivienda de protección pública general o de protección pública del medio rural. Para el precio máximo en el primer caso se aplicaría el coeficiente resultante de multiplicar 2.18 x 758€ el metro cuadrado y en el segundo caso es de 2.35x 758€ m2. También modifica el límite de la vivienda, de 40 a 90 m2 en el caso de ser de protección pública general, con excepciones, o de 70 a 120 m2 en la protección pública del medio rural.
(No obtuvimos respuesta)
Por otra parte, a la hora de adjudicar, la valoración es la siguiente: 60% el mayor precio, 25% que la ejecución sea más cercana a los 2 años que a los 5 de la normativa; pero creemos excesivo que se valore en un 15% a la redacción del proyecto en un plazo menor de 6 meses hasta 3, a razón de un 5% mes. Creemos que una cooperativa difícilmente puede cumplir este plazo, si no lo tiene muy estudiado previamente; entendemos excesivo que este punto sea tan valorado.
Preguntamos cuáles pueden ser los gastos municipales en todo este proceso y qué actuaciones tiene que desarrollar el ayuntamiento. No hay un estudio económico de posibles gastos.
Dudamos de la viabilidad económica que hay que hacer ante la inversión a realizar por parte de la adjudicataria, que es complicado que sea una cooperativa.
Echamos de menos que alguna de las parcelas fuese desarrollada directamente por el ayuntamiento o cuanto menos a través de un organismo público (Junta de CyL o Ministerio de vivienda) sin buscar un interés económico prioritario. Creemos que ya queda poco PMS que desarrollar en La Pradera, luego habría que tener la máxima precaución en este desarrollo.
No queda clara la aplicación del PGOU en este punto, si se puede cumplir el requisito de los años empadronados, no tener vivienda en propiedad, etc. En definitiva, desconocemos muchas cuestiones que nos parece importante conocer.
A casi todo esto, desde el gobierno municipal nos responden que se verá en el futuro Proyecto de Actuación. Pues esperemos al Proyecto de Actuación si es que se aprueba.
Finalmente ponemos en duda la justificación del proyecto en el pliego:
La necesidad de la enajenación es la de aportar terrenos al mercado de viviendas sujetas a algún régimen de protección, así como el uso terciario, favorecer una dinámica geográfica positiva y el rejuvenecimiento de la estructura del municipio, combatir el elevado grado de estacionalidad experimentado en el término municipal, tanto desde el punto del turismo como de la población flotante; incrementar el aprovechamiento de los recursos actualmente infrautilizados; impulsar el emprendimiento y la consolidación de las pymes y autónomos, medidas todas ellas recogidas en el documento del Plan Estratégico del Real Sitio de San Ildefonso.
Justificación del voto de IU (abstención)
Desde luego, todas buenas palabras a las que nos sumamos; pero no podemos votar a favor, por tener muchas dudas sin resolver, por tener dudas respecto a la viabilidad del requisito de que sea sólo para empadronados, porque puede que no pueda ser una cooperativa quien finalmente sea la adjudicataria de este proyecto y se lo quede una gran promotora que busque especular con este suelo, porque puede someter a mayor presión a la zona si todo lo destinado a uso terciario va en el mismo sentido turístico, hostelero y de hospedaje (y eso de momento no se puede regular), porque es excesivo que todas las parcelas sean de uso terciario y no quieran modificar algunas de ellas a uso solo residencial. En resumen, nos abstuvimos hace 4 años y nos mantenemos en el mismo punto.
VOTACIÓN
A favor 6 (Psoe)
Abstención 1 (IU)
En contra 6 (PP, Vox)
Se rechaza al ser necesaria mayoría absoluta para la aprobación de este punto debido al volumen económico del mismo.
